Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қысқа сата аламын ба?

Мазмұны

• Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қысқа сатуға дайындау
• Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қысқа сатудың артықшылықтары
• Қысқа сатылым ретінде инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатуға арналған тұзақтар

«Мен бұл жалға берілетін мүлікті базардың қызған кезінде сатып алдым. Мен оны екі жылдан кейін қайта қаржыландырып, әйелі екеуміз сол жерде зейнетке шығамыз деп ойлап, бөлме қостым. Міне, сол күн келді, ал қазір бұл су астындағы үй. Мен қарыздан артық қарыздар. Мен инвестициялық жылжымайтын мүлігімді қысқа сата аламын ба? «

Кейбіреулер қысқа сату опциясы тек жеке тұрғылықты мекенмен ғана шектеледі деп ойлайды. Олар мұны, мүмкін, несие берушілердің белгілі бір түрінен адамның үйді иемденуіне немесе үйді иеленбейтіндігіне байланысты көптеген хопла бар деп ойлайды, бірақ бұл қысқа сатылымдардың көпшілігімен байланысты емес. 2011 жылдың ақпан айынан бастап HAFA қысқа сатылымына қатысты (қазір тоқтатылған) нұсқаулардың өзі үйдің 12 айдан немесе одан да көп уақыттан бері қаңырап бос тұрмаған жағдайында бос жеке резиденцияны қарастыруға мүмкіндік берді.

Калифорнияда біз жақында көп пәтерлі тұрғын үйді сатушыға жетіспеушілігі жоқ және жауапкершіліктен толық босатылған түрде саттық. Біліктіліктің көп бөлігі келесіге байланысты болады:

• Сіздің несие түріңіз
• Сіздің несие берушіңіз
• Мемлекеттік заңдар
• Меншік түрі
• Қиындықтың себебі

Қысқа мерзімді сауда-саттықты өткізу әрдайым қаржылық немесе басқа қиындықтарға тап болу қажет емес. Мысалы, Америка Банкі сияқты кейбір несие беру ұйымдары қысқа сатылымды қолдады. Америка Банкінде бірнеше қысқа сату бағдарламалары болды, олар қиындықсыз және қиындықсыз. Олар содан бері кетіп қалды. Осы бағдарламалардың кейбіреулері сізге қысқа сатылымды төледі, бірақ инвестициялық жылжымайтын мүлікке қатысты емес.

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қысқа сатуға дайындау

Біріншіден, қиыншылық туралы хат жазу керек. Мен сізге тек қиыншылықты көрсетудің қажеті жоқ екенін айтқанымды түсіндім және бұл шындық. Мүмкін сізге қиын хат жазу керек шығар. Мүмкін сізге қысқа сатылымды сұрап, логикалық жоспарлау қажет болуы мүмкін.

Несие беруші сұрата алатын басқа құжаттар:

• Салыстырмалы нарықты талдау. Сіздің агент құнын негіздеу үшін банкке жеткізу үшін CMA дайындай алады. Банк, бәлкім, өзінің BPO-ға тапсырыс береді. Алайда, CMA сіздің сұранысыңызға сенімділік береді.
• Федералдық салық декларациясы. Барлық кестелер мен беттер. Егер сізде салық декларацияларында көрсетілетін басқа инвестициялық жылжымайтын мүлік бар болса, олардың барлығын бір уақытта сатуды ойластырған дұрыс болар еді. Қазір сол соққыны алыңыз. Оны таратпаңыз.
• W2, 1099 немесе басқа кірісті растайтын құжат. Бұл сіздің салық декларацияңыздағы кірістермен бірге жүретін және оларды растайтын құжаттар.
• Жалақы төлеу. Қысқа сатылым банкі сіздің қазіргі табысыңыздың және оның жыл басындағы нөмірлерінің дәлелі болғанын жиі көргісі келеді.
• Банк көшірмелері. Соңғы екі айдағы барлық банктік шоттардағы толық парақтар, соның ішінде зейнетақы қаражаттары. Банк үшін сатушыдан зейнетақы қорынан жарна сұрау өте әдеттен тыс.
• Листингілік келісім. Бұл сіздің жылжымайтын мүлік агентіңіз бен сіздің мүлікті сату туралы келісім.
• Сатып алу шарты. Сатып алу-сату келісім-шартында сіздің мүлкіңізді сатуға қатысты барлық шарттар, оның ішінде қаржыландыру түрі, егер бар болса, бастапқы жарна мен сату бағасы қамтылады.
• Сатып алушының қаражатты растайтын құжаты және / немесе алдын-ала мақұлдау хаты. Сіздің несие берушіңіз сатып алушының білікті және транзакцияны аяқтай алатындығын көргісі келеді.
• Болжалды жабылу туралы мәлімдеме.Төменгі желі ең маңызды. Типтік емес шығыстарға жол берілмейді.

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қысқа сатудың артықшылықтары

Менің байқағаным, кейде несие берушілер инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатушыларға жеке резиденция сатушыларымен қарым-қатынас жасаудан гөрі мейірімді болады. Сіз бұл керісінше болады деп ойлаған боларсыз, бірақ олай емес. Менің ойымша, бұл инвестициялардың көп бөлігі ақша ағыны немесе әлеуетті жоғарылату үшін жұмсалады. Сонымен, егер мүлік төңкеріліп тасталса, ол ақша ағыны болып табылмайды және инвестордың көзіне инвестиция ретінде қарастырылмайды.

Егер жеке тұрғын үй төңкеріліп тасталса, бұл сіздің үйіңіз. Көптеген адамдар негізгі тұрғылықты жер ретінде сатып алынған кезде инвестиция үшін үй сатып алмайды. Сондықтан, банктер тұрғын үйді қысқа сату кезінде басқа факторларды ескереді. Әдетте, су астында болу негізгі резиденцияны қысқа сату үшін жеткіліксіз.

Сатушылар су астындағы үйді ақша ағымы тоқтап, төңкеріліп тұрған кезде сатуға құлшынысы арта түскендей. Егер банк сатушының жарнасын қажет етсе, онда инвесторлар көбінесе ақшаны теріс ағынды төлеуді түсінетіндіктен оны төлеуге жағдай жасайды.

Инвестициялық жылжымайтын мүлікке қысқа сату жасау тезірек және оңайырақ болады. Жетіспеушілік туралы шешімсіз несиелік есеп берудің хиті, әдетте, өндіріп алумен несие беруге қарағанда аз болады.

Қысқа сатылым ретінде инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатуға арналған тұзақтар

Кез-келген қысқа сатылымдағы сияқты, қысқа сатылымға келіспес бұрын заңды және салықтық кеңес алыңыз. Үй сіздің резиденцияңыз болмағандықтан, оған жеңілдіктер берілуі мүмкін, сондықтан сіздің базаңыз бен сату бағасы арасындағы спрэдке салық салынуы мүмкін.

Сіз сондай-ақ несие бойынша жетіспеушілікке ұшырауыңыз мүмкін, бұл сіздің қарызыңыз бен банктің алған сомасы арасындағы айырмашылық. Мен білетін салық және заңды өкілдерін жалдаған Калифорния сатушыларының көпшілігі осы екі проблеманы шешудің жолдарын жиі табады, бірақ басқа штаттардағы сатушылар мұндай бақытты болмауы мүмкін.