Жылжымайтын мүлікке ақша салудан ақша табу

Жылжымайтын мүлікті инвестициялауға ақша табуға келетін болсақ, мұны жасаудың санаулы тәсілдері бар. Концепцияларды түсіну қарапайым болғанымен, оларды оңай жүзеге асыруға және орындауға болады деп алдамаңыз. Жылжымайтын мүліктің негіздерін түсіну инвесторларға өз табыстарын барынша арттыру үшін жұмыс істеуге көмектеседі. Жылжымайтын мүлік инвесторларға активтердің басқа портфолиосын ұсынады, әртараптандыруды арттырады және дұрыс қараған жағдайда тәуекелдерді шектей алады.

Инвесторлардың жылжымайтын мүліктен ақша табудың үш негізгі әдісі бар:

1. Жылжымайтын мүлік құнының артуы
2. Жылжымайтын мүлікті жалға алушыларға жалға беру арқылы жиналған табыс
3. Жылжымайтын мүлікке байланысты кәсіпкерлік қызметтен алынған пайда

Әрине, жылжымайтын мүлікті инвестициялаудан тікелей немесе жанама түрде пайда табудың әрдайым басқа тәсілдері бар, мысалы салықтық кепілдік сертификаттары сияқты эзотерикалық салаларға мамандануды үйрену. Алайда, жоғарыда келтірілген үш тармақ жылжымайтын мүлік саласында жасалған пассивті кірістер мен түпкілікті сәттіліктің басым көпшілігін құрайды.

Жылжымайтын мүліктің жылжымайтын мүлік құнының артуы

Біріншіден, меншік құндылықтары әрдайым өсе бермейтінін түсіну маңызды. Активтердің өсуінің бұл жетіспеушілігі 1980 жылдардың аяғы мен 1990 жылдардың басы және жылжымайтын мүлік нарығы құлдырап кеткен 2007-2009 жылдар кезеңінде айқын көрінуі мүмкін.Шын мәнінде, көптеген жағдайларда меншік құндылықтары инфляцияны сирек жеңеді - өсу экономикадағы орташа бағалар.

Мысалы, сізде 500 000 долларлық мүлік болса және инфляция 3% болса, сіздің мүлік $ 515,000 ($ 500,000 x 1,03%) сатылуы мүмкін, бірақ сіз өткен жылдағыдан бай емессіз. Яғни, сіз әлі де сол мөлшерде сүт, нан, ірімшік, май, бензин және басқа тауарларды сатып ала аласыз (рас, биыл ірімшік төмендеп, бензин өсуі мүмкін, бірақ сіздің өмір сүру деңгейіңіз шамамен өзгеріссіз қалады). Себебі $ 15,000 пайдасы нақты болмады. Бұл номиналды болды және нақты әсер етпеді, өйткені өсім жалпы инфляцияға байланысты болды.

Инфляция және жылжымайтын мүлікке инвестиция

Инфляция болған кезде, доллардың сатып алу қабілеті төмендейді, өйткені үкімет салықтан түскеннен көп ақша жұмсаған кезде ақша шығаруға мәжбүр болады, қалғандары тең болады, уақыт өте келе бұл әрқайсысының қолда барына әкеледі доллар құнын жоғалтады және бұрынғыға қарағанда төменге айналады.

Жылжымайтын мүлікке ең ақылды инвесторлардың ақша табудың бір жолы - бірнеше онжылдықта жиналатын сияқты жағдайды пайдалану. Олар мұны инфляция ұзақ мерзімді қарыздың ағымдағы мөлшерлемесінен асады деп болжаған кезде жасайды, осы уақыт аралығында сіз меншікке ие болып, сатып алуды қаржыландыру үшін ақша қарызға алып, содан кейін инфляцияның жоғарылауын күте отырып құмар ойындарға құмар адамдарды таба аласыз. .

Инфляция шарықтаған сайын, бұл инвесторлар ипотеканы әлдеқайда арзан доллармен төлей алады. Бұл жағдай сақтаушылардан борышкерлерге ауысуды білдіреді. Сіз 1970 ж.ж. және 1980 жж. Басында жылжымайтын мүлікке көптеген ақша салушыларды көрдіңіз. 1979-1987 жылдар аралығында кіші Пол Волкер-Федералды резервтік жүйенің президенті инфляция бақылаудан шыға бастады. пайыздық мөлшерлемені күрт көтеру арқылы бақылауда.

Циклдік түзетілген шекті мөлшерлемені сатып алу

Айла-шарғы - циклдік түзетілген шекті ставкалар - жылжымайтын мүлікке салынған кірістің ставкасы тартымды болған кезде сатып алу. Сіз белгілі бір жылжымайтын мүліктің бір күні тек осы шекті мөлшерлеменің өзі көрсететін мөлшерден артық болатындығының белгілі бір себебі бар деп ойласаңыз, сіз оны сатып аласыз.

Мысалы, жылжымайтын мүлікті жасаушылар жобаны немесе дамуды, сол жобаның айналасындағы экономикалық жағдайды немесе жылжымайтын мүлік бағасын қарастырып, ағымдағы бағалауды қолдау үшін болашақ жалдау кірісін анықтай алады. Ағымдағы мән, әйтпесе, дамудың қазіргі жағдайына байланысты өте қымбат болып көрінуі мүмкін. Алайда, олар экономиканы, нарық факторларын және тұтынушыларды түсінетіндіктен, бұл инвесторлар болашақ рентабельділікті көре алады.

Мүмкін сіз керемет жердегі қорқынышты ескі қонақ үйді қопсытқан сауда орталығына айналдырып, кеңсе ғимараттары иесіне айтарлықтай жалдау ақысын төлеп жатқанын көрген боларсыз. Ақша ағындары, таза ағымдағы құны жоқ, сіз өзіңізге не айтсаңыз да, белгілі бір дәрежеде алып-сатарлық жасайсыз. Егер сіз сатып алуды қаржыландыру үшін қарызды пайдаланып, құтқару үшін сізге номиналды валютада айтарлықтай инфляцияны қажет етсеңіз. Сіз сондай-ақ сіздің пайдаңызға пайда болу ықтималдығы төмен бір жағдайға тәуелді бола аласыз.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция ретінде жалдау

Жалға алудан ақша табу соншалықты қарапайым, бұрын-соңды монополия ойынын ойнаған 6 жасар бала висцеральды деңгейде негіздердің қалай жұмыс істейтінін түсінеді. Егер сізде үй, көпқабатты үй, кеңсе ғимараты, қонақ үй немесе басқа жылжымайтын мүлік салымдары болса, сіз жалға алушылардан жылжымайтын мүлікті немесе затты пайдалануға рұқсат беруі үшін ақы ала аласыз.

Әрине, қарапайым және қарапайым бір нәрсе емес. Егер сізде көп пәтерлі үйлер немесе жалға берілетін үйлер болса, сынған дәретханалардан бастап, метабораторияларда жұмыс істейтін жалға алушыларға дейін өзіңіз айналысатын шығарсыз.Егер сізде сауда орталықтары немесе кеңсе ғимараттары болса, сіз банкроттыққа жалға берген кәсіппен айналысуыңыз мүмкін. Егер сізде өндірістік қоймалар болса, сіздің мүлкіңізді пайдаланған жалға алушылардың әрекеттері бойынша экологиялық тергеуге кезігесіз. Егер сізде сақтау бірліктері болса, ұрлық сізді алаңдатуы мүмкін. Жалға берілетін жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялар - сіз қоңырау шалып, бәрі жақсы болады деп күте алатын түр емес.

Инвестицияларды салыстыру үшін шекті ставканы қолдану

Жақсы жаңалық - жылжымайтын мүлікке салынатын әлеуетті инвестицияларды салыстыруды жеңілдететін құралдар бар. Соның бірі, сіз үшін жылжымайтын мүліктен ақша табуға ұмтылыс кезінде баға жетпес болып қалады, бұл капиталдандыру коэффициенті (шекті мөлшерлеме) деп аталатын ерекше қаржылық коэффициент. Сыйақы ставкалары коммерциялық жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың кірістілік коэффициентін көрсетеді, бұл оның негізін жылжымайтын мүлік өндіретін таза кірістен алады.

Егер жылжымайтын мүлік жылына 100000 доллар алып, 1 000 000 долларға сатса, сіз табысты (100 000 доллар) баға белгісіне (1 000 000 доллар) бөліп, 0,1 немесе 10% аласыз. Бұл жылжымайтын мүліктің шекті мөлшерлемесі 10% құрайды немесе егер сіз жылжымайтын мүлікті толығымен қолма-қол төлеген болсаңыз және қарызсыз болсаңыз, салымыңыздан күтілетін 10% пайда табасыз дегенді білдіреді.

Акция, сайып келгенде, дисконтталған ақша ағындарының таза дисконтталған құнына тең болатыны сияқты, жылжымайтын мүлік, сайып келгенде, мыналардың жиынтығына тұрарлық:

• Жылжымайтын мүлік меншік иесі үшін жасайды
• Төленетін бағаға қатысты ол қалыптастыратын таза ағымдағы ағындар

Жалгерлік кірістер қауіпсіздік маржасы ретінде

Жалгерлік табыс экономикалық құлдырау немесе құлдырау кезінде сізді қорғайтын қауіпсіздік маржасы болуы мүмкін. Осы мақсат үшін жылжымайтын мүлікке инвестициялардың жекелеген түрлері қолайлы болуы мүмкін. Жалға алу және жалдау салыстырмалы түрде қауіпсіз табыс болуы мүмкін.

Біздің жылжымайтын мүлік пен кеңсе ғимараттарынан ақша табудың қиындықтары туралы бұрынғы пікірталасқа оралу үшін бір мысал келтіруге болады. Әдетте бұл қасиеттер ұзақ мерзімді жалдау шарттарын қамтиды. Біреуін қажетті бағамен, уақытында және жалға алушымен бірге сатып алыңыз, және өтеу мерзімі бойынша жалға беріңіз, сонда сіз жылжымайтын мүліктің құлауымен жүзе аласыз. Сіз лизингтік компаниялар қол қойған лизингтік келісім-шартқа байланысты жалға беруші компаниялар ұсынатын орташа жалдау чектерін жинайсыз, тіпті төмен тарифтер басқа жерде болған кезде де. Қате түсініп алыңыз, сонда да нарық қалпына келгеннен кейін сіз суб-номиналды кірісте бола аласыз.

Жылжымайтын мүлік бизнес операцияларынан ақша

Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардан ақша табудың соңғы тәсілі арнайы қызметтер мен кәсіпкерлік қызметті қамтиды. Егер сізде қонақ үй болса, қонақтарға тапсырыс бойынша фильмдер сатуға болады. Егер сізде кеңсе ғимараты болса, сіз автоматтар мен автотұрақтардан ақша таба аласыз. Егер сізде көлік жуатын орын болса, уақытты басқаратын шаңсорғыштардан ақша табуға болады.

Бұл инвестициялар әрдайым кіші мамандық бойынша білімді қажет етеді. Мысал ретінде, кейбір адамдар бүкіл мансабын автомобиль жуу орындарын жобалау, салу, иелену және пайдалануға мамандандырумен өткізеді. Өз саласының шыңына көтеріліп, белгілі бір нарықтың қыр-сырын түсінетіндер үшін ақша табу мүмкіндігі шексіз болуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлікке инвестициялар туралы басқа идеялар

Жылжымайтын мүлік саласында басқа инвестициялық мүмкіндіктер бар. Сіз жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттерге (РЕИТ) инвестициялай аласыз.Ашық сатылатын РЕИТ акцияларды шығарады және биржада сатылады, ал жеке РЕИТ немесе сатылмайтын РЕИТ кез-келген биржада қол жетімді емес. РЭИТ барлық түрлері жылжымайтын мүлік нарығының жекелеген секторларына, мысалы, қарттар үйіне немесе сауда орталықтарына бағытталатын болады. Сондай-ақ жылжымайтын мүлік секторына инвестицияларды салу арқылы жылжымайтын мүлік инвесторына бағытталған бірнеше биржалық қорлар (ETF) және инвестициялық қорлар бар.